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Investir dans la colocation en LMNP

La loi ALUR, instaurée en 2014, a amélioré le statut de la colocation. Pour bénéficier de tous les avantages qui y sont associés, il convient de bien comprendre le principe de ce type d’investissement. 

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La colocation meublée : comment ça marché ?

La colocation consiste tout simplement à accueillir un groupe de personnes (des étudiants, des familles) dans son appartement. Pour pouvoir y rester, les colocataires doivent verser un loyer mensuel au propriétaire-bailleur. Il génère ainsi des revenus complémentaires potentiellement conséquents pendant une certaine période. 

Le statut LMNP permet, bien entendu, d’accéder au marché de la colocation avec des conditions plus avantageuses. On parle alors de la colocation meublée, une activité tout à fait légale en France. Le logement étant déjà doté de tous les matériels et équipements nécessaires à la vie quotidienne des occupants. 

Bon à savoir : la durée minimum d’un contrat de colocation meublée est d’un an (ou 12 mois), en vertu de la loi ALUR. 

Quel régime fiscal choisir pour se lancer dans la colocation meublée ?

Les revenus perçus dans le cadre d’un investissement en colocation meublée appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). D’un point de vue fiscal, ils sont moins imposés par rapport aux revenus fonciers. 

En ce qui concerne la fiscalité applicable aux revenus tirés de la colocation, le propriétaire-bailleur peut choisir entre deux options :

  • Déclarer ses revenus dans le cadre du régime micro-BIC
  • Déclarer ses revenus locatifs en régime réel

Le micro-BIC permet notamment de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 %. Il s’applique sur les revenus locatifs générés divisant leur montant imposable. Le principal avantage du régime d’imposition réel réside dans la déductibilité des charges inhérentes de l’exploitation du bien meublé. Il y a aussi l’amortissement de la valeur du bien et celle des équipements qui s’y trouvent. 

L’importance de bien choisir l’emplacement du bien 

Logiquement, les biens situés loin des commerces et des transports en commun sont peu rentables. Ils affichent des taux de fréquentation relativement faibles. Afin de mutualiser davantage les risques locatifs et de générer des revenus plus conséquents (entre 8 % et 15 %), il vaut mieux privilégier les appartements implantés en plein centre-ville. 

En somme, il est important de comprendre le principe de la colocation meublée pour profiter de tous ses avantages.